〒130-0014
東京都墨田区亀沢三丁目15番6号
土地家屋調査士三嶋元志事務所
03-5809-7982
mishimoto0805@gmail.com
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住所:東京都墨田区亀沢三丁目15番6号
電話:03-5809-7982
JR錦糸町駅北口から徒歩10分
JR両国東口から徒歩15分
都営大江戸線両国東口から徒歩10分
東京都墨田区立川二丁目2番6号で事務所開業
登録番号:東京登録第6958号
東京都墨田区亀沢三丁目15番6号に事務所移転
三嶋測量として測量法に基づく測量業者登録
登録番号：登録第(1)-35527号
登記簿の記録事項中、土地の所在、地番、地目(土地の種類)、地積(土地の水平投影面積) 及び所有者欄に記載されているものが、土地の表示に関する登記事項と言われるものです。
土地家屋調査士は、土地の表示に関する登記事項を、資料や現地の調査・測量を行い、その結果を皆様の代理人となり管轄の登記所に申請書を提出いたします。
登記されている１筆の土地を２筆以上の土地に分割する登記を土地分筆登記と言います。
この登記の申請適格者は土地所有者全員となります。
１筆の土地の測量をした結果、土地の地積に誤りがあった場合に行う登記を土地地積更正登記と言います。
２筆以上の土地を１筆の土地にする登記を土地合筆登記と言います。
合筆登記を行う場合、不動産登記法第４１条の制限があり、この制限に該当する土地は合筆登記をすることはできません。
この登記の申請適格者は土地所有者全員となります。
１筆の土地全部が、例えば畑から宅地に変更した等、地目に変更があったときの登記を土地地目変更登記と言います。
また、１筆の土地全部が畑だった土地の一部を宅地として利用することとなった場合など、１筆の土地の一部に地目の変更があった場合には、その地目の境目に分割線を入れて、土地分筆登記と一括して土地一部地目変更分筆登記として、１申請で提出することができます。
地目の変更登記は、その地目が変更した日から１ヶ月以内に提出しなければなりません。
登記には報告的登記と処分的登記の２種類があります。
報告的登記とは、新築登記、登記記録事項に変更又は滅失等、物理的な異動があった場合に行う登記のことを言います。
この場合の申請人は「申請義務者」と言われ、不動産登記法ではこれらの登記の異動があった日から１カ月以内に行う義務が生じます。
ただし、対象物件を共有でお持ちの場合は、その共有者の一人が申請人となり、それらの登記を提出することができます
処分的登記とは、所有者の意思決定により行われる登記を言い、土地分筆登記や土地合筆登記等がこれに当たります。
この場合の申請人は「申請適格者」と言われ、対象物件を共有でお持ちの場合は、その共有者全員が申請人となり登記をおこなわなければなりません。
また申請適格者に相続が発生している場合（共有者の一人も含む）等は、その被相続人の相続人全員が申請人となり、それらの登記を提出しなければなりません。
土地一部地目変更分筆登記の場合、地目境の分割線に関しては、所有者の意思により創設されるものではなく、地目が一部変更した箇所の境目が物理的に分割線として創設されるために、報告的登記として取り扱われます。
したがって、対象物件を共有でお持ちの場合は、その共有者の一人が申請人となり提出することができます。
このように、物理的な異動があり、結果として不動産に分割や合併などが生じた場合は、その現地の状況と登記記録を一致させるため、報告的登記として、異動があった日から１カ月以内に登記申請書を提出する義務が生じます。
登記簿の記録事項中、建物の所在地番、種類、構造、床面積(各階ごとに壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積)及び所有者欄に記載されているものが、建物の表示に関する登記事項と言われるものです。
土地家屋調査士は、例えば新築建物を登記する際は、建築確認書等の資料に基づき、調査・測量を実施した結果を、皆様の代理人となり管轄の登記所に申請書を提出いたします。
建物を新築したときに行う登記のことを言います。
この登記は建物が新築された日から１ヶ月以内に提出しなければなりません。
また何らかの原因で、建物が登記所に登記されていなかった建物（未登記建物）も、建物表題登記をすることができます。
建物の種類や構造の変更、建物の増築、建物の一部を取り壊したことが原因で床面積に変更があった等、登記記録事項に変更があった時にするこれらの登記を建物表題変更登記と言います。
建物表題変更登記は種類、構造、床面積を変更したときから１ヶ月以内に提出しなければなりません。
建物の種類、構造、床面積に誤った記載があった時にする登記を言います。
建物が取り壊されたときにする登記を言います。
この登記はその建物が取り壊された日から１ヶ月以内に提出しなければなりません。
また何らかの原因で、過去に取り壊された建物にも関わらず、登記記録上その建物が残っている場合でも、建物滅失登記をすることができます。
その他稀なケースですが、自己が所有する土地内に、以前に所有していた土地所有者の建物や、過去にその土地を建物敷地として借地していた借地人の建物が、取り壊されたにもかかわらず、建物滅失登記を行うのを忘れてしまい、登記記録上取り壊した建物が残ってしまっているという例があります。
この場合は、原則として申請義務者である登記記録上の建物所有者に、その建物滅失登記をするよう促すことが前提となりますが、その所有者の連絡等がつけられず追跡ができない場合には、その所有者に代わり、建物敷地の土地所有者等が申出人となり、建物滅失申出書を登記所に提出することができます。
登記官はその申出書を受理したときは、その建物が事実存在しないことを確認したうえで、その建物を職権にてその建物を滅失登記します。
マンションのような一棟の建物内が構造上区分され、独立し用途できる数個の建物が存在するものは、区分建物の要件を満たす建物として、区分建物に関する登記を行うことができます。
区分建物の登記は、その独立した１個または数個の建物ごとに登記をし、不動産登記法のほか、建物の区分所有等に関する法律(以下、区分所有法と言います)に則り登記を行います。
一棟の建物内が構造上区分され、独立し用途できる部分を専有部分といい、区分所有権の目的となる部分となります。
一棟の建物内の専有部分以外の部分を共用部分といい、例えば廊下、階段、エレベータホール、ピロティ、パイプスペース等、区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分を言います（法定共用部分）。
また、構造上専有部分であってもその部分を守衛室に利用する等、また集会場やごみ置き場等別棟の建物も、規約により共用部分とすることもできます（規約共用部分）。
区分建物の建物敷地には法定敷地と規約敷地があります。
法定敷地とは、一棟の建物が存在している土地を言います。
規約敷地とは、一棟の建物が存在している土地以外に、例えば区分所有者が駐車場として利用する土地等、規約にて定めた敷地のことを言います。
専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利を敷地利用権といい、所有権、地上権、賃借権等があげられます。
原則として区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない規定となっており、また、その敷地利用権の持分も、有する専有部分の床面積割合と定められています。
ただしこれらは規約により、専有部分と敷地を分離させた処分を可能としたり、専有部分の床面積割合とは異なる専有部分の敷地利用権の持分を定めることができます。
専有部分の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積にて算出します。
壁の中心線等で床面積を算出する普通建物とは違い、区分建物の床面積を壁の内側線で求積する理由には、壁はそのもの自体が共用部分であると定義されているが理由のようです。
区分建物の要件を満たしている建物を新築し、区分建物として登記することを言います。
この登記は建物が新築された日から１ヶ月以内に提出しなければならず、その申請義務者は原始取得者となります。
ここでいう原始取得者とは、区分建物の要件を満たしている建物を建てた人や会社のことを言います。
区分建物の要件を有する一棟の建物として登記されている建物を、その独立した１個または数個の専有部分ごとに区分する登記のことを建物区分登記といいます。
この登記の申請適格者は建物所有者全員となります。
建物表題変更登記と同様に、専有部分の種類、構造、床面積等、登記事項に変更があった場合には、その変更があった日から１ヶ月以内に登記申請を提出しなければなりません。
区分建物の表題変更の対象となる登記事項は、専有部分にかかる登記事項のほか、一棟全体にかかる登記事項、敷地利用権の登記事項又はその敷地利用権の対象となる土地の登記事項があり、その変更する登記事項より、申請義務者のみにて申請できる場合と、区分所有者全員にて申請しなければならない場合がありますので、詳細についてご不明な点がありましたら当事務所にご相談ください。
世の中の境界と言われているものにはいろいろな種類があり、人は土地の区切り目を表現する時にこれを何らかの方法で定めています。
国と国との区切り目を国境といい、都道府県、市区町村、町名等行政が定めた区切り目を行政界といい、河川法、道路法、建築基準法により定められた河川区域、道路区域、建築区域等の区切り目もあり、人の権利の及ぶ範囲にも所有権界や賃借権界等の区切り目もあり、その他排他的に支配する区切り目の占有界というものもあります。
土地家屋調査士が、土地の登記申請をするときに取り扱う境界は筆界と言われ、その定義は下記３つのものを言います。
明治の地租改正の時に定めた境界や、区画整理、土地改良などで定めた境界は「原始筆界」と言われ、当時はその筆界で囲まれた部分を一つの土地として、地番を附し、土地の種類である地目を記録し、そして筆界で囲まれた部分を実測し地積を求め、登記簿（台帳）に記録されています。
また、地租改正や区画整理、土地改良の事業の後に、土地所有者から土地分筆登記等の申請があった時は、登記官はその分割線を筆界として創設し、それらを基準に、新たに地番を附し、地目を記録し、地積を求め登記簿(又は台帳)に記録され更新しています。
従って、筆界を探求したうえで実務を行わなければ、登記されている土地の表示に関する登記事項と過誤が生じてしまうため、土地家屋調査士は、登記所備付の地積測量図、国や地方公共団体に存在する図面、土地所有者ほか関係人が所持している図面等の資料を調査、収集し、筆界が当初よりどこに存在していたかの検討、分析を行い、登記記録と過誤がないよう実務を進めています。
建物を建築するためや、土地の売却等が目的による、登記とは関わらない土地の測量(一筆地測量)の業務のご依頼を承っています。
一筆地測量の業務と合わせ、隣接土地所有者と土地の筆界(境界)の確認業務のご依頼を承っています。
土地家屋調査士は、原則として不動産登記規則第77条第1項及び同項第8号の規定に基づき、基本三角点等に基づく(登記)基準点測量を行います。
基本三角点とは、測量法の規定により求められた国家基準点や公共基準点、国土調査法の規定により求められた図根点等のことを言い、それらの位置はGNSS衛星を利用し地球上の位置座標が定められていますので、様々な地図作成などに利用されています。
基本三角点等に基づく(登記)基準点測量を行うことにより、一筆地測量で地権者同志にて同意し設置した境界標識に地球上の位置座標が付加されることになります。
したがって、万が一その境界標識が工事等で亡失してしまった場合でも、境界標識には地球上の位置座標が付加されていますので、近傍の基本三角点等又はGNSS衛星等を利用し、同じ位置に境界標識を設置できるようになりますので、境界位置に関する保全にも役立てられます。
測量しようとする土地によっては、近傍に基本三角点等が存在しない地域もあります。
この場合は、不動産登記規則第77条第2項の規定により、土地の近くに存在する頑丈な構造物や建物等(恒久的地物)の位置を複数定め、その位置と相対的に一致する測量成果を作成します。
この恒久的地物の位置を定める測量を引照点測量と言います。
万が一その境界標識が工事等で亡失してしまった場合でも、その土地に存在する境界の位置は、恒久的地物と相対的に関係が一致しているので、同じ位置に境界標識を設置することができ、境界位置に関する保全にも役立てられます。
建物の建築計画等を前提とした、その土地に存在する建築前の構造物やその付属物の位置を把握するための測量を現況平面測量と言い、その業務のご依頼を承っています。
また、それと併せて現地の高低差を把握するための高低測量や、真北位置を求めるための真北測量の業務のご依頼も承っています。
土地や建物の表示に関する登記の費用の相談、登記や測量についての相談業務を行っております。
また、下記条件であれば、初回のみ１時間程度の無料相談業務も行っています。
無料相談の条件
相談日に持参していただくもの
お気軽にご相談ください。
隣接土地所有者より境界立会を求められた時や、国や地方公共団体が行う地籍調査等の一筆地立会等を求められた時の支援業務のご依頼を承っています。
この業務は、土地の境界に関する資料等を調査し、実際現地に赴き、相手方の土地家屋調査士等の代理人と折衝を行い、筆界の専門家として、相手方が説明する境界位置が、筆界と一致し適正な位置か等の調査、分析を行い、境界立会確認が円滑に行われるよう支援いたします。
平成２９年５月２９日から、全国の法務局(登記所)において「法定相続情報証明制度」が始まりました。
いままでは、お亡くなりになられた方の書面手続きをするには、役所や銀行等の各機関に戸籍等の束を持ち歩き、その担当者が相続関係を確認するにあたり、その書類の内容を読み解くまでに時間を要してしまうものでありました。
しかし、予めその戸籍の束と相続関係を表した一覧図を法務局に一度提出すれば、登記官からその一覧図に認証文を付した写しを無料で交付してもらえ、それを役所や銀行で利用できるという便利な制度が始まりました。
当事務所では、それらを法務局に提出する業務のご依頼を承っています。
国土調査法第１９条第５項では、国土調査の成果と同等以上の精度又は正確さを有すると認められた成果は、地籍調査等で認証された成果と同一ものとして指定することができます。（以下では１９条５項指定申請といいます）
測量成果が１９条５項指定を受けると、国土調査法第２０条の規定により、法務局に成果が送付され、お客様の土地の法務局備付の公図が正確な地図として備え付けられます。
土地家屋調査士の作成する測量成果は、遵守しなければならない法令や諸規程に基づき測量を行い成果を作成しているので、国土調査の成果と同等以上の精度または正確さを有し、１９条５項指定が受けられることになります。
また、１９条５項指定申請を行う前提で、国土交通省においては地籍整備推進調査費補助金として補助金交付を希望する民間事業者等を募集しています。補助金交付の要件については国土交通省のホームページをご覧ください。
当事務所では土地の表題に関する業務に併せ、１９条５項指定申請手続の相談や業務のご依頼を承っています。